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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

  首先,不妨先瞭解下上海此次出讓地塊的背景。上海徐傢匯中心項目地塊其實是上海徐匯區規土局在今年5月底,用上海濱江、世博中心土地等4宗地從 上實城開手中置換而來,原因實際是上實城開無力開發。當時項目估值為42.45億元,這也是上海規土局置換的價格,但誰也想不到這塊地在2個月之後,以 175億元的起拍價橫空出世。

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  上海方面將土地在手中捂一捂,規劃稍變動,價值便連翻幾番,實在奇貨可居。同樣,杭州華傢池三宗地附近地塊基本上均成交於2009年、2010年,而這三宗連體地塊卻在當地土地局手中整整囤瞭3年多。

  而至於土地何時再次入市,這一切皆由地方政府說瞭算。一旦發現開發商有拿地意願,或者地方財政出現真空時,地方政府便可啟動對土地規劃的修改, 然後向市場放出土地,坐擁土地升值帶來的利益。而在這整個過程中,開發商的議價空間並不大。這種案例並不罕見,南京昔日地王仙林湖地塊,實際上是2009 年招商地產(行情,問診)與九龍倉的退地,該地塊在今年5月再次入市,但出讓起拍價已經高出45億元。

  顯然,原本為瞭控制地價而生的土地儲備制度在很多地方已經開始走樣,不少地方政府已經淪為土地市場"二道販子"。正因為地方政府能夠壟斷土地市場,導致其既是賣方又是買方,並從中強勢取得巨額差價。如此一來"面粉"價格被推高,"面包"價格也自然水漲船高。

  為何出現這種情況?很大程度上是由於在土地出讓體制之下,地方政府其實既是賣方,也是買方。

  開發商是商人,是商人便會逐利,在地塊開發困難時,開發商可以選擇將土地有償還回地方政府,或者開發商違規時,地方政府將土地從開發商手中有償收回--"奇貨"暫時重回地方政府懷抱。

  9月4日北京出爐單價地王,一天後上海、杭州、蘇州三地總價地王同日現身。在這戲劇性的一幕中,看似房企進入一線城市意願強烈,但戲中有戲,其幕後或許還有一場由地方政府自編自導的放盤大戲。

  這背後的根本原因在於,地方政府囤地沒有任何成本以及風險,並把囤地美其名曰"儲備用地"。相比較之下,房企一旦競買到地塊,反而卻有囤地成本,一年之內不開發處以罰金,而兩年之內不開發則收回土地。

內容來自sina新聞

  【作者: 馮堯】



新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-09-09/08002408071.shtml

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