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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

不動產登記制度的國傢治理意義

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??從現在的指標看,到2020年全面實現小康沒有什麼懸念,真正對我們形成挑戰的是如何全面深化改革,以全面深化改革來實質性提升國傢治理的現代化水平。而不動產登記制度,直接對應這樣的治國核心理念和戰略層面的任務,它是必需的基礎條件。

??中央要求“加快房地產稅立法並適時推進改革”。其中關鍵一點,是中央強調以2016年為節點,有關財稅配套改革重要的和基本的事項要見眉目。我認為,這實際上是給2017年的十九大做鋪墊,也是給2020年全面深化改革取得決定性成果做鋪墊。因此要加快房地產稅立法,從現在來看應是2015年、2016兩年的事情,我個人估計2015年很難完成。

??問題導向是一個很好的倒逼,在中國走向現代社會的城鎮化過程中,所有的模糊產權特別是城鄉接合部矛盾凸現的似乎積重難返的問題,必須得到解決。

??有關中國收入分配的真問題在哪裡?我認為,我們應當更深入地切入中國收入分配中居民收入內部結構問題,也就是在政府、企業、居民三者收入比重和投資、消費這兩大塊的考慮之外,需要進一步地探討是不是我們居民內部收入分配的差距過大、規則紊亂、不公正的問題,在嚴重地影響著中國現代化提升的進程。這才是問題的關鍵,或者說是我們應該更加註重抓住的真問題所在。

??從十八屆三中全會到四中全會,頂層規劃層面的關鍵詞首先是國傢治理現代化,或稱現代國傢治理,並由此連接到全面依法治國、現代市場體系和現代財政制度,而後兩者是國傢治理的基礎和重要支柱。

??這幾個關鍵詞連接在一起,落到實際工作中,就是要把中央提出的到2020年改革要取得決定性成果作為一個必須追求的實質性目標。從現在的指標看,到2020年全面實現小康沒有什麼懸念,真正對我們形成挑戰的是如何全面深化改革,以全面深化改革來實質性提升國傢治理的現代化水平。而不動產登記制度,直接對應這樣的治國核心理念和戰略層面的任務,它是必需的基礎條件。

??現代國傢治理的前提條件

??作為一個現代國傢,管理上的第一個前提就是必須有清晰的信息。這方面的認識其實早就有。在鄧小平1992年南巡講話發表之後,市場經濟目標模式確立,開始搭建間接調控框架,大手筆就是1994年的財稅配套改革。當時貨幣政策方面已經有瞭央行的間接調控體系,財政政策則從行政性分權轉為經濟性分權,開始配上瞭間接調控。時任總理朱鎔基那時就提出,政府部門合在一起有十幾個“金字號工程”,要加快做,財政叫金財,稅收叫金稅,又如金關是海關,金盾是公安,金審是審計,金農是農業,金水是水利,等等。十幾個金字號工程要做什麼事情?就是為國傢治理打基礎。作為一個現代國傢進行現代社會管理,如果基本情況不清不明,談何現代意義的管理機制和運行呢?

??如今站在全面深化改革的時代回頭看,當初十幾個“金字號工程”的推行確實不盡如人意,形式上雖推到瞭二期、三期,但是信息孤島基本上沒有沖破,基本的支撐條件沒有形成。現在對於不動產登記,國務院顯然給予瞭前所未有的重視,由國土資源部牽頭,九個部門一起配合做,要把改革、管理、政策優化基礎的支撐條件做到實處。這是實實在在必做之事,沒有一個相關信息的全景圖、實景圖,談何在管理方面體現政策優化,因為政策差別必須是有針對性的,必須有結構特征。這是一個基本的前提條件。

??有瞭信息,有瞭全景圖、實景圖,便有可能形成比較優化的結構圖,進而貫徹全面法治化。一個現代國傢,產權保護制度的前提是產權登記制度。不動產是恒產,是最根本的產,其產權保護的前提就是必須要有產權登記,就像出生的孩子,必須有規范的出生登記、確認戶口。在這個基礎上,後面會產生一系列的正面效應。

??不動產登記制度的正面效應

??關於不動產登記,現在媒體上有很多的說法,包括專傢的說法,各自強調之處都有道理。以產權登記保護為原點形成的信息平臺,它的正面效應從多個角度解釋都是可能的。比如,房地產市場調控的優化,顯然會得到這樣一個信息平臺的支撐,這個信息平臺無非就是決策優化、政策優化的技術性支撐平臺。又比如反腐,顯然也會得到它的支撐,原來情況根本就不明,現在有瞭這個信息平臺,在授權范圍之內,暗賬都是翻明瞭的。

??我覺得有幾個突出問題的認識與處理,會得到不動產登記制度的直接支撐。

??第一,中國城鎮化推進這麼多年,城鄉接合部還有不少模糊地帶,甚至形成瞭積重難返的小產權房問題。十幾年前,作為改革大方向下非做不可的事項,物業稅在六個地方啟動,後來擴大到十個地方模擬空轉試點。模擬空轉的前提就是做登記,隻不過它是局部的。一個轄區之內,你要做模擬空轉,那麼所有的不動產登記都要到位,登記清楚並區分具體的類別。當時分三大類:制造業、商業、住宅,把三大類所有具體的信息輸入計算機,軟件已設計好程序,按照指令自動生成物業稅稅基的評估結果。當時做這種模擬空轉,就是要給以後的改革操作提供實驗,自然就要把包括城鄉接合部的不動產產權一一搞清楚。如果是小產權房,已沒有退路,登記制度如果在2018年必須完成,按照我的理解,2018年之前,不管北京(樓盤)有幾十萬套、其他城市有多少萬套,這些小產權房必須有對它的具體處理方案(對此似乎得分類,不是簡單地從這個極端走向另一個極端,即不是統統承認,或者統統不承認)。這裡的利益處理可以觀察一下深圳(樓盤):深圳早已把土地歸到國有終極產權的大平臺上,但是它的原住民好幾十萬人,實際上涉及的小產權房就是分類處理,利益框架和解決方案說清楚後,可以分期兌現,哪怕10年、20年逐步兌現都好辦。我覺得從問題導向看,是一個很好的“倒逼”,在中國走向現代社會的城鎮化過程中,所有的模糊產權,特別是城鄉接合部矛盾凸現的似乎積重難返的問題,必須得到解決。

??第二,中國現在社會不可回避地與灰色、黑色收入混合在一起,大傢誰也說不清整個財產的底賬。如果把不動產登記具體到千傢萬戶,包括企業、自然人,所有的財產都理清楚,使以後收入的色彩既不灰也不黑,都是陽光化的依法登記,依法受到保護,不合法的自然會浮出水面,促其解決。

??第三,與不動產登記相伴隨的還有老百姓關心的收入差距擴大問題。收入差距擴大到底是怎樣一個情況?要解決這個問題,首先需要有一個全景圖。我們研究分析發現,在這些年發展過程中,收入差距明顯擴大是和財產配置如影隨形的。實際上,在這20多年的城鎮化加速發展過程中,財產對收入的影響更大,個中原因很簡單,不動產進入瞭急劇升值的軌道。從土地房屋看,我們房改以後的商品房,你如果拿到它,它從原來的無價變為有價以後,是迅速從低價向高價演變。這正符合城鎮化發展的規律。這大半年的樓市演變,說明它又有一個階段性的調整,即現在大傢所說的要進入新常態,使前十年所表現的單邊市演變成分化的市場。正常的市場是應該有波動、有分化的,這是本來意義上的更健康的市場。在這個過程中,對收入和財產的演變我們需要有一個非常客觀、真實的信息系統,使相關的調控、相關的政策設計等等,得到比原來更高水平的技術性支撐。

??第四,和前面說的灰色、黑色收入問題合在一起,老百姓最關心的是官員財產報告公示問題。現在大多認同官員是特殊的社會成員,他們要受到特定的制度約束,比如官員財產按道理應該有報告制度,一定級別以上的官員財產應該有公示制度。放眼看去,發達經濟體不說瞭,後來的轉軌經濟體、發展中經濟體基本上已經建立瞭官員財產報告制度。

??我認為,官員財產報告制度可以漸進,可以規定凡是新提拔的幹部,一個前提就是做財產報告和財產公示。如此堅持十年,官場裡幾乎都是做過財產報告的官員瞭,因為十年不提拔他就呆不住,自己跳槽瞭,充其量20年中國就可解決這個問題。對於歷史長河而言,20年不算長,但這考驗的是決心,敢不敢做這個事。現在終於有瞭一個倒逼機制:很快做不動產的登記,必須在每一個人的公民身份證是唯一、終身有效前提下做登記,相關財產情況隻要給授權就能夠查清。它對於以後走向現代國傢、推進官員全面的財產報告,當然是一個支撐,這是一個不言而喻的條件。

??第五,整個社會要走到現代國傢治理狀態,必須具有現代社會的特征,必須形成現代意義的稅制。按照市場經濟的通行規則,推行市場經濟必須實行分稅制,而分稅制中少不瞭直接稅,直接稅裡少不瞭住房保有環節稅。所以,從十幾年中央的歷次文件看,雖然有內部激烈爭論,落到白紙黑字上,都是鎖定瞭房產稅的方向,一開始是物業稅空轉,以後是局部實驗,讓上海(樓盤)、重慶(樓盤)兩地試點。借助1986年全國人大通過的房產稅概念,擴大瞭其稅基覆蓋來進入實際操作,但隻是在這兩個地方試點,是在國務院獲得全國人大授權的情況下在兩地試點。

??今年恐難完成房地產稅立法

??現在中央要求“加快房地產稅立法並適時推進改革”。其中關鍵一點,是中央強調以2016年為節點,有關財稅配套改革重要的和基本的事項要見眉目,我認為,這實際上是要給2017年的十九大做鋪墊,也是給2020年全面改革取得決定性成果做鋪墊。因此要加快立法,從現在來看應是2015年、2016兩年的事情。我個人估計2015年很難完成,雖然我們最理想化的願景是這一年能完成,但是很可能完成不瞭,那就要到2016年瞭,我們可以觀察這個過程。

??有媒體報道,2016年城鎮區域要完成不動產登記,2018年全國城鄉要統統到位。如果在2016年年底之前,全國人大最後審批通過房地產稅立法,使保有環節也有稅,那麼2017年就是依法執行問題,而不是擴大試點范圍的問題。

??從稅的角度來說,統一登記也會給出一個新的境界。我認為,中國的房地產稅立法須堅持一個基本的思路,即不能照搬美國的普遍征收模式,不能見到一平方米就征一平方米,必須給納稅人一個基本住房保障面積的扣除。原來分散化由部門登記,這個事情的處理比較麻煩:這兒有一處房子,那兒有重劃區房價怎麼貸款比較會過件礁溪鄉農地貸款期數一處房子,按照各地分散的部門登記信息,看不出來這些房子是歸到一個應該納稅的傢庭。而現在有瞭統一登記制度、全國大聯網以後,會“一網打盡”,這件事就變成操作上很便捷的狀態。

??對整個法治化國傢的改革、發展、長治(樓盤)久安和可持續運行,不動產登記制度的支撐意義一定是全面的。現在我們稱為“暫行條例”,把它放在法規體系的組成部分之內,不排除若幹年以後以更成熟的條文,把它上升為“不動產登記法”,這將是一個動態漸進分步走的過程。未來要以這樣的法規支撐中國的常態。

??收入分配的真問題

??收入分配是大傢普遍關心的問題。與此相對應,目前有兩個相當流行並被認為是主流的觀點。一個觀點認為,在中國這些年國民收入分配格局中,政府、企業得到的收入部分明顯偏高瞭,換句話說,就是居民所得份額是偏低的。這種主流認識多年來多次被人們強調,並有具體的計算數據,比如居民收入份額10餘年間下降瞭約10個百分點,消費率很低。為此很多人提出,在擴大內需的同時,要努力增加居民收入占比,使消費成為經濟增長的主要動力源(600405,股吧),也就是要從投資推動轉到以消費為主推動的新狀態。而這個基本的量化認識的依據是不是有值得商榷之處,在學界討論中幾乎看不到。

??另外還有一個認識,就是有學者在做瞭論證和測算之後提出,中國的收入分配中存在著巨額灰黑色收入額的特征。王小魯教授已經做瞭幾輪中國居民隱性收入的具體測算,在最新的一輪測算中他認為,在我們現在整個GDP中,有6萬多億元的規模是居民灰黑色收入。這些數據官方統計沒有表現出來,但這些收入當然都要歸入社會上一部分居民群體。

??按照王小魯教授的認識引出瞭一個判斷:如果認可這5、6萬億元的居民隱性收入,前面所說的那個同樣主流的認識就不成立。因為,中國現在的GDP就是50萬億元出頭,其中有10個點以上部分實際上是未統計的個人所得,那麼前面所指責的居民收入份額偏低,按照後面的觀點,一下就變成很正常瞭:在現在人們認可的偏低份額上再加上10個點,變成瞭至少5 0%以上。由此我們要問,這兩個都帶有主流特征的、廣泛被人們認同的認識,到底哪個對?我現在還沒有看到任何一個學者在這方面正式做出回應。我並不認為我們可以迅速在這方面取得共識,但這非常值得我們思考。

??那麼,真正的問題在哪裡?我不認為現在有研究者可以很確切無疑地把前面那個收入格局的量值說清楚,到底政府、企業、居民三者收入份額和真實的投資率、消費率是怎樣的數量值(這樣的研究工作當然很有價值,但即使你說瞭以後,可能還會爭論不休)?然而我認為,需要提出的是,有關中國收入分配的真問題在哪裡?我認為,我們應當更深入地切入中國收入分配中居民收入內部結構問題,就是在政府、企業、居民三者收入比重和投資、消費這兩大塊的考慮之外,需要進一步地探討是不是我們居民內部收入分配的差距過大、規則紊亂、不公正的問題,在嚴重地影響著中國現代化提升的過程?我覺得,這才是問題的關鍵,或者說是我們思考者、研究者應該更加註重抓住的真問題所在。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-02-04/06575968512327237288031.shtml

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