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● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

馬光遠房地產轉折點已到來 不會現全國性跳水



  CCTV2《央視財經評論》:房價下跌 市場要說話!

  進入四月份以來,我們看到各地樓市要放松限購的傳聞一直不斷,但多個城市醞釀的放松限購並沒有真正兌現。日前,廣西(樓盤)南寧市房管局的一紙 文件,讓南寧成為限購政策實行以來第一個放松限購的城市。南寧宣佈,從4月25日起,廣西北部灣經濟區以內的北海(樓盤)、防城港(樓盤)、欽州(樓 盤)、玉林(樓盤)、崇左市五個城市的戶籍居民傢庭,可參照南寧市戶籍居民傢庭政策在南寧市購房。那麼,限購政策這種放松和調整,是不是意味著地方政府開 始出手救樓市瞭呢?央視財經頻道主持人沈竹和著名財經評論員馬光遠、劉戈共同評論。

  南寧的限購松綁會否帶來連鎖效應?各地未來的政策會如何演繹?

  新北市二胎代償馬光遠:南寧此舉是對限購政策的一個突破 肯定是在放松和救市

  (《央視財經評論》評論員)

  我們以前的限購政策不是講同城化,而是講一城,就是一個城市要麼按照戶籍,要麼按照常住人口然後來搞的限購。國務院的政策也好,還是過去很多年 各地的政策也好。比如說北京(樓盤)限購指的就是北京,如果說按照南寧的這個解釋,我們現在不是正在搞京津冀一體化嗎?那是不是意味著,北京下一步可以學 習南寧的先進精神,河北人民,如果再往大一點的話,因為最近山西也在講,我們也得搭上這個車,還有山東德州(樓盤)什麼的也得搭上車,所以有人講說,以後 北京可能出現的特產叫德州扒雞。

  如果說按照這麼一個思路去弄的話,我們的限購形同虛設。所以第一個,這是對我們以前限購政策完全的一個突破;第二,肯定是放松;第三,肯定是救市,因為一方面我平鎮區房貸試算們看到,她講說我們根本不用救市,我們的銷售額什麼都在增長,但事實證明它是在下降的。

   劉戈:土地財政占比越高的城市 它的著急程度和壓力要更大

  (《央視財經評論》評論員)

  因為現在去強調,他們這是整個北部灣一體化的這樣一個行為,這麼說肯定是沒有問題的。就像如果有一個人突然掉到水溝裡面,然後他解釋說我是在遊 泳,你是沒有辦法證明他真的不是在遊泳,所以這樣一個解釋有她的道理,的確是存在。但是我們來看,她把這五個城市,這基本上占到瞭廣西自治區大概接近一半 的面積,從人口上來說,這五個城市總人口算瞭一下是1200萬,南寧市是600萬。也就是說,在南寧市的原來的基礎上乘瞭一個二,那麼這樣一個大的人口基 數,而且它是整個廣西自治區經濟相對發達的這一塊,那麼客觀來說,由於原來在這些區域裡,他如果在南寧有一年的納稅證明就可以買一套,那麼現在和南寧市的 居民變成瞭一樣的權利,也就是說,這1800萬人口都可以買兩套房子瞭。從理論上來說,讓整個購買力有瞭一個大大地提升。

  因為很多城市的壓力比較大,我們的有一線城市,二線城市,三線城市,而且所謂的在二線,三線裡面,各個城市的情況不太一樣。如果我們把全國城市 房價表你去看一下,它有一個排行,像南寧這樣的一個城市,在全國排到第45名,就是在頭100個城市裡面。但是我們去看另外兩項指標,就是說它的賣地收入 和它的財政收入比,這個比大概是在30名左右。也就是說,它更多的要依靠賣地的收入。我們再來看一下他的居民收入和房價的比,這個時候它又排到瞭75名。 35名,45名和75名,那麼這樣一比,對於這樣的一些城市來說,它的房價和它的收入比相對比較高,它的土地財政的占比比較高,所以它的著急程度就要比另 外一些城市的話要大。

  馬光遠:目前放松限購對樓市來說 救市的效果是非常微小的

  (《央視財經評論》評論員)

  事實上我覺得這個限購並不是說所有的城市都必須有限購,特別是目前我們看到因為整個房地產銷售,整個房地產的預期,現在可以不用爭議的講已經發 生很大的變化,大傢對未來整個房地產市場是看淡的。在這種情況下,有些城市有放松限購的必要,至於說放松限購以後,能不能救市我們下一步可以討論。比如說 包括溫州(樓盤),溫州那個地方事實上當地的老百姓都是有房子的,甚至一般人都有好幾套房子,我到溫州辦事,一般就會碰到,比如說你問司機,說你有幾套 房,司機一般會告訴我,我有四套房、五套房,都是這樣的,那麼這種情況,你搞限購是沒有任何意義的。

  如果說以前,比如說房地產的基本面沒有發生很大的變化,第一個是貨幣供應沒有發生很大變化,貨幣供應很大,第二個是經濟增長也沒問題,我們整個 經濟仍然處在一個高速增長階段,第三點是房子仍然不夠,大傢都往大城市裡面跑,總體供應仍然是不足的,如果滿足這三個條件的話,放松限購房價肯定上漲,而 且對有些城市來講,肯定是報復性上漲。但目前這三種條件基本都不存在。第一個,貨幣實質上是收緊的,第二,我們的整個經濟增速進入一個平穩增長的階段,而 且下行的壓力非常大,第三,很多城市的房子已經多瞭,也就是說如果房子不夠,你放松限購,有些人看到瞭投資的價值,也就是說我現在去買房子房價還會漲。但 是如果說房子已經夠瞭,而且所有人都認為房子已經夠瞭,你放松限購,別人不會去上這個當。所以我認為目前情況下,放松限購,如果地方政府認為這是一個救市 政策的話,它的效果是非常微小的,如果我們的貸款不放松,我們的貨幣不放水,我們再沒有別的刺激計劃的話,僅僅依靠房地產自己來救房地產,目前我想是不現 實的。

   劉戈:放松限購以後 未必真的能帶來那麼大的購買力

  (《央視財經評論》評論員)

  現在從總體上來講,它的銷售,總體房價我們和去年相比,同比還在上漲,即使現在有一些城市環比開始下降,那也隻是一小部分城市,所以現在到瞭一 個相對平臺期。那麼我們看到的這樣的一些降價,很多是因為大傢現在對於這些降價樓盤高度關註,但是是不是有下降的可能性,這還真是。也就是說,現在是預期 發生瞭一個變化,那麼現在可能對一些地方城市來說,我放松限購瞭以後,它真的能夠帶來的購買力未必有那麼大。但是如果這樣的一個信號帶來大傢預期的一種變 化,如果有一些城市認為房價在政府的推動下會要反彈,那麼這個時候,雖然總體來說,銀行的資金面現在偏緊,但是民間的投資能力還是很強的。

  中央政府對房地產的調控,現在應該說已經放權瞭,就是說更多的城市,讓你們去按照自己的情況來進行決定。現在總體上來說,拐點已經出現,但是我 們希望拐點出現之後是相對平穩的過渡期,而不是說一個斷崖式的跳水。現在我看,我自己判斷目前這種斷崖式的跳水還沒有出現,如果真出現這種情況,那該松綁 就松綁,如果現在沒有,從判斷上沒有這樣的一種趨勢的話,那麼我覺得原來的政策還是有執行它的道理的。

  馬光遠:房地產轉折點已經到來 但全國性的跳水不會出現

  (《央視財經評論》評論員)

  房地產轉折點已經到來,這個已經很明顯,為什麼叫轉折點?第一個是預期已經發生很大的變化,而且我們一直在強調,今年出現這種房價的調整跟政策 沒有任何關系,在政策沒有任何打壓你的情況下出現的,這是市場的一個自發的反應;第二,房地產市場的基本面發生瞭很大的變化,我們現在面臨的最大的問題, 第一個是房價太高,特別是一二線,第二個是房子太多,三四線,也就是說在這種基本面發生很大變化的情況下,那麼外部因素起到瞭很大的作用,就是貨幣,大傢 突然覺得錢很緊張,無論對開發商來講,還是買房子的人來講,我們現在老是聽到有一些人講說,我現在看中瞭一套房子,但是貸款非常難,因為額度非常小,整體 來講對房地產整個市場影響非常大。

  我們現在看到的情況是一個什麼情況?就是說整個市場跟去年真是冰火兩重天,去年我們一直在強調說我們在找空投,說空投在哪裡,以前老是唱空的那 個人哪裡去瞭?我們找不見瞭。我們說去年當房地產市場上所有的空投死光的時候,我當時還說這是非常可怕的一件事,為什麼?因為當年日本也是當所有的空投死 光以後,房價突然向下。但是我沒想到那麼快,沒想到2014年一季度開始出現調整。從目前種種反應來看,當然有很多人在解釋說,你看杭州(樓盤)第一次出 現降價的時候,所有人講說那是一個極端的個案,促銷的。但是當現在出現大面積下降的時候,有人講杭州自身是個特例,因為它的房子供應多瞭,下一步我們會看 到更多的解釋,但是這種解釋並不能夠否認目前整個市場預期出現瞭很大的變化。

  全國性的跳水不會出現,因為有一個政策的博弈。我們現在就政策本身的靈活性去講,一旦房地產市場的下跌真的影響宏觀經濟,真的影響社會穩定的 話,我們的政策一定會松動的,這是毫無疑問的。所以目前我們可以講,政策最主要做的是什麼?一方面就是按照政府工作報告以前講的,把調控權一定要交給地 方,因為每一個地方不一樣;另一方面一定要關註重點城市房價下跌引發的一系列風險,這是最近幾個月我們都一直在強調的一個問題。

   陳國強:今年會面臨行業整體降溫、房價漲幅收窄的局面

  (中國房地產學會副會長 《央視財經評論》特約評論員)

  實際上從一季度的成交量觀察已經可以看出苗頭,一季度幾個一線城市成交量的下滑在全國是非常突出的,整體大概同比下滑40%左右。一般來說,成 交量萎縮或者下降持續一段時間之後,必然會影響到價格,所以今年以來成交量的下滑,或者說整體行業的這種降溫已經反應到一線城市。行業整體降溫,房價漲幅 收窄,有些城市,或者某些區域一定的回調,我想這個恐怕是今年我們會看到的一個局面。

  劉戈:房地產行業已經吃瞭多年的小灶 不應該再得到特殊的關照

  (《央視財經評論》評論員)

  房地產整體來說,過去這麼多年一直是吃小灶的,像傢裡面孩子裡面的老小,總是倍加呵護。現在來說,市場正在回歸市場本來的規律。在這種情況下, 這種小灶不應該再吃下去瞭,它應該回歸像其他行業那樣,不應該再得到特殊的關照。在這種情況下我覺得,讓他們在這個過程當中,那些真正強的企業能夠留下 來,那些該淘汰要淘汰。

    馬光遠:這一次不能再出手救市 再走上以前的那條老路

  (《央視財經評論》評論員)

  有兩句話可以講未來政策的走向,第一,一定要尊重市場,也就是說,今天的房地產市場已經今非昔比瞭,以前是房子太少,供應不夠,我們通過救市可 以救起來,但現在如此大的供應量,在房子供應過剩的情況下,救市事實上是沒有希望的,我們一定要尊重市場的選擇;第二,要發揮政府的作用,房地產市場在目 前情況下對於中國宏觀經濟的穩定是至關重要的,我們有很多指標證明房地產的重要性。

  如果說房地產市場的下跌真的最終影響到中國宏觀經濟的話,我是一定要求中國政府一定要出手維持這個市場的穩定,但是我們一定要清醒的認識到,我 們現在吃土地財政,我們現在完全依靠房地產,包括我們今天面臨房地產下跌,我們感受到的這種痛苦,為難,尷尬,都是當年跟我們對房地產,對土地財政的過於 依賴有關,我們這個時候是要擺脫對土地財政,對房地產依賴的時候,而不是說通過這一次的救市,我們再走上那條老路......





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-05-01/07542713042.shtml

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