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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

樂居調查石傢莊本土代理行失地之痛



大寮區農地貸款期數石傢莊新房市場本身容量不小,隨處可見新建在售項目,但在全國一線代理機構沖擊下,本土一手代理機構在本地市場節節後退,被迫轉戰縣域市場夾縫中生存。

  新浪樂居訊(記者 邱瑟)2014年7月底的一個正常工作日,石傢莊房地產一手代理機構前景顧問的員工王雨(化名),向她一位供職於石傢莊匯豐行代理機構的朋友打聽求職消息,當她表達瞭自己想跳槽去匯豐行的意向後,得到瞭朋友回復的兩個字--"呵呵"。

  王雨並不是今年石傢莊本土代理公司中唯一想"挪窩"的人,包括她想跳槽去的匯豐行,一傢深耕石傢莊18年的本土代理公司,也在最近5年內強烈感受到瞭來自市場洗牌整合的巨大壓力。

  2010年恒大等一線房地產商進軍石傢莊市場,隨之進場的易居、世聯等全國性金牌代理公司就像是"攪局者",對這個二線省會城市原本封閉的競爭環境產生瞭巨大的沖擊,他們快速地攻城掠地,與之相對應的則是本土專業化程度較差的中小公司失去陣地不斷後退至縣域市場。5年間,變化不斷在加權,終於在2014年整體市場環境下行時爆發,和此前無數次市場動蕩無異,石傢莊地產代理公司經歷瞭一場大浪淘沙的行業洗牌,以匯豐行為代表的本土中小代理公司在競爭中愈加風雨飄零。

  大湖鄉民間二胎外來和尚念本地經

  金牌代理行沖擊本土市場

  2009年恒大進場之前,石傢莊本地從未來過全國一線的開發商,當地開發主體以本地開發商為主,靠著現有的資源,本土代理行和本土開發商之間的合作十分融洽,就像一個封閉的生態系統,維持著自己原有的平衡。

  不過,恒大和萬達的進場打破瞭這個封閉生態系統原有的叢林法則,玩法變瞭。和大部分外來和尚念不好本地經不同,易居中國、世聯為代表的全國性一線代理公司以配對服務一線開發商恒大、保利的方式迅速打入石傢莊市場站穩腳跟,勢如破竹。

  統計數據顯示,2010年方以恒大項目代理公司身份進入石傢莊的易居,業績迅速在當地膨脹乃至一傢獨大,4年來銷售業績實現4連漲,從2010年的25億元,到2011年的67億元。在石傢莊站穩腳跟兩年後,易居將觸須從恒大伸到本地開發商項目,業績實現進一步上漲,2012年高達92.5億元,2013年則狂飆至120億元,占據石傢莊整體市場份額的3成左右。

  除瞭易居,同樣以機構對機構方式,跟隨恒大及保利項目進場的世聯也迅速在石傢莊攻城略地。2013年5月8日,世聯石傢莊分公司正式開業,僅一年有餘時間,6個人的團隊快速擴展到瞭300餘人,僅次於易居,代理項目也從保利、恒大拓展至今年的十餘個。

  "恒大和保利是經過全國市場洗禮的,他們就像怪物一樣席卷瞭石傢莊市場,他們的玩法和當地的玩法完全不一樣,很多當地的代理機構都沒見過他們怎麼玩,所以沒有能力去服務他們。"世聯行石傢莊公司員工王碩(化名)對新浪樂居表示。

  易居營銷河北區域市場研展部總監張威指出,恒大等一線房地產商更新瞭石傢莊市場的產品理念和營銷模式,同時也對房地產服務機構提出瞭更高的專業要求,而易居等一線代理機構接踵而至更是促進瞭石傢莊的地產服務機構市場的深度洗牌。無論是技術能力還是資源投入能力、標準化、抗風險能力,一線代理機構也給當地開發商提供瞭更好的選擇,所以本土專業度不高的代理行隻能逐漸被原來的客戶拋棄。

 失落的本土代理機構

  轉戰縣域市場夾縫中生存

  全國性外來服務機構的前進,相對應的則是本土代理機構的不斷後退,而匯豐行地產投資顧問機構則是此間5年石傢莊代理機構風雲變幻的一個縮影。

  這傢1996年成立的公司,18年間,分別在石傢莊、上海、北京、天津、滄州、保定、連徐、重慶、武漢設立瞭9個分公司和辦事處,在大本營石傢莊,先後代理過澤龍大廈、巴克公寓、禦景江山、四季陽光城等20餘個項目,曾經也是石傢莊本地老牌實力代理公司代表,然而這兩年在石傢莊代理市場的聲音卻越來越小。

  截止匯豐行官網2014年4月25日消息,2014年其在石傢莊本地簽約瞭瑞城、澤潤天域和盛邦大都會3個項目,對比世聯進場一年就斬獲十餘個項目代理權,匯豐行在大本營陣地節節後退的現實已不言自明。

  甚至在已經進駐的項目,匯豐行的日子也並不好過。新浪樂居記者在7月22、23兩日實地走訪匯豐行在石傢莊代理的3個項目發現,除瞭瑞城的銷售狀態還算正常外,位於石傢莊中心區裕華區的盛邦大都會目前已經幾乎處於封盤階段。根據項目開發商自己的銷售人員說法,盛邦大都會當前僅剩部分房源,開發商並不著急賣,所以目前除瞭自己的銷售人員並沒有合作的代理公司。而位於老工業區長安區的澤潤天域是一個舊改項目,當前五證不全,售樓處蝸居在一個約20多平的屋子裡。當記者前往看盤時,被當地一位業內人士熱心奉勸最好不要買該項目,原因是石傢莊無證賣樓司空見慣,但是項目開發商資質不能忽略,澤潤天域開發商幾乎沒有操盤經驗,有爛尾風險。

  一位接近匯豐行的當地業內人士告訴新浪樂居,匯豐行現在在石傢莊已經幾乎接不到項目,隻能接洽更不規范的石傢莊縣域市場項目,而且迫於經營壓力公司現在什麼項目都接,去年年會上匯豐行高層曾透露有一半以上的項目都在賠錢。

  "盲目接項目,最終會陷入惡性循環。"張威表示,石傢莊市場原本就不規范,很多項目可能銷售完畢瞭土地才出讓,項目進程拖著,就很有可能會拖垮代理公司,而縣域市場相對石傢莊則更為不規范,一線的代理行一般不會考慮這樣的項目。

  2014年石傢莊並不幸免於全國樓市下行的壓力,市場趨緊讓不少原本經營有壓力的公司隻能采取上述業內人口中無異於飲鴆止渴的方式救急。

  "以前是混口飯吃,現在是越來越難瞭,一線項目一般都配對一線代理行,市場收緊對代理機構的壓力則更大。"一位不願具名的石傢莊業內人士表示。

  "石傢莊代理市場發展到現在已經是一個拼資源的階段,本土化專業度不夠的代理公司生存空間勢必是越來越小。但他們畢竟本地時間待得長,有一些關系在裡面,如果不追求規模的盲目擴張,尋找市場的缺口比如退到縣域去,生存應該是沒有問題的。" 王碩說。

 多元化發展

  強者時代的來臨

  誠如王碩所說的,對於石傢莊本土代理機構來說,易居和世聯的到來影響是深遠的。2010年隨著易居等一線代理機構進場打破瞭石傢莊原有的生態系統平衡後,這個變化就不再可逆。如果把這個范圍擴大到中國整個房地產代理行業,創新、多元化則是所有遊戲者不得不面對的關卡。

  事實上,從2010年以來,已有越來越多的代理行不再單純依靠傳統銷售代理,而是兼顧金融服務、投資管理以及業務管理等,推進業務的多元化。

  比如易居涉獵金融服務需求,和中信銀行聯合推出房產類個人消費金融產品"樂居貸";聯合新浪網、新浪微博、分眾傳媒、申通快遞共同推出定位於寫字樓(社區)的移動生活O2O服務平臺"實惠",關註"最後一公裡"生活服務。世聯行,通過收購進軍物業管理,由地產代理和顧問向中高端機構客戶集成服務商轉身。思源,則推出首個自主品牌商業項目"聚樂匯",打造集"飲食、購物、休閑、娛樂"為一體的一站式消費場所。

  "我不知道誰會成為下一個攪局者,但是變化已經勢在必行。"王碩說。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-08-18/12142870489.shtml

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