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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

楊紅旭中央不會再強力救市 明年是房價底部

  近期,北京、上海、深圳等一線城市紛紛傳出將調整普通商品住房標準。隨著多數城市取消限購,假如一線城市調控松綁,房價還將跌多久?

    緣何淡化限購

  應看到,去年以來房地產調控思路發生重大轉變,新一屆政府對於房地產調控的方針正在發生方向性變化,由以調控房價為主要目標,以限購、限價、限貸等行政幹預為主要手段,轉變成淡化房價目標,更多使用信貸、房產稅等經濟手段,同時將重點放在加強住房保障和棚改等直接"惠民生"領域。

  此外,房地產市場降溫之後,限購基本完成歷史使命。2010年4月的"國十條"中,首次提出瞭限購令,其後僅北京執行,當年9月29日調控升級後,更多城市加入限購陣營;2011年1月的"新國八條"後,限購城市數量進一步增多。在那個時段,我國房價漲勢較猛,尤其是投資投機性需求爆發,房價狂飆。自2003年之後,在中央嘗試瞭諸多調控手段,仍難以較好的抑制房價的前提下,不得已動用瞭在國際上非常罕見的限購措施。貢寮區土地貸款

  其實,2011年下半年全國市場步入降溫之時,限購差異化的退出,原本部分城市的限購政策明確截止時間是2011年底,但受制於思維慣性,致使限購令成易出難退。在新一屆政府管理思路及新一輪樓市降溫的雙重條件下,這一慣性終於被打破。

  今年前7個月,全國商品房銷售面積同比下降7.6%,全國房地產開發企業土地購置面積同比下降4.8%,全國70城房價指數,環比增幅5月出現下行拐點,6月環比跌幅擴大。全國一二線城市的商品住宅成交面積萎縮幅度更大,前7個月平均下跌三成左右。

  這輪房地產降溫的形態,相比2006年、2008年和2011年這三輪樓市降溫,存在不同之處。其一,並無嚴厲調控政策。2013年出臺的"國五條"並不嚴厲,且地方政府沒有嚴格落實;其二,經濟並無快速下滑。2008年在國際金融危機的沖擊下,國內經濟增幅急速下滑,2009年一季度回落至6.1%,2011年下半年亦出現明顯回落,而今年上半年GDP增幅為7.4%,雖略有下滑,但自2012年中國經濟已開始低位盤整,談不上急跌;其三,住宅庫存壓力持續增長。雖然一線城市和部分二線城市的住宅庫存過去兩年有所減少,但全國600多個城市中的大部分,自2011年住宅庫存就一直增長,這在之前是沒出現過的。住宅供應階段性過剩,開始成為一個整體性的問題,本輪去庫存周期也將會拉得比較長。雖然這一過剩並非終極性的過剩(比如日本),但也是未來幾年中國樓市必須面對的新課題、新難題。一方面是中央調控態度轉變,另一方面地方樓市成交低迷,庫存"壓力山大",因此隻能出現一種情況--地方紛紛救市。

    救市效果不樂觀

  當前,全國46個實行限購的城市中,30多個已公開放松或放開限購。然而,救市效果恐不容樂觀。例如,濟南限購取消後的一周,成交量突增,但實際上有相當部分屬於之前已簽合同,但囿於被限購而沒有網簽備案,限購放開後集中網簽備案。放開限購兩三周後,住宅成交量很快重回之前的低迷狀態。

  放開限購的效果不理想,原因有二:其一,影響住宅市場變化因素有很多,比如貨幣與房貸、宏觀經濟、購房者的心理預期等,限購隻是一個並不算重要的因素,在其他主要因素沒有實質性改善的情況下,不能奢望放開限購的作用;其二,限購固然有誤傷少量自住需求,但那些被限需求中的大部分,多屬投資投機性需求,這些需求喜歡"追漲",當前全國樓市大勢降溫,多數城市房價仍在下跌,那些被解放瞭的需求,不會在這種市況下入市。

  至於一線城市,暫時還不敢放開限購。究其原因,一是一線城市的房價水平仍遠高於其他城市;二是雖然一線城市當前也出現瞭供大於求狀況,但中長期來看,一線城市土地稀缺而人口快速增長,新建住宅市場總體仍呈供不應求的格局;三是今年3月出臺的新型城鎮化發展規劃和近期戶籍制度改革,都提出嚴控超大城市人口規模,人口超千萬的四個一線城市正是嚴控重點,限購令在一定程度上提高瞭外來人口進入一線城市的門檻。因此,至少年內來看,一線城市在限購方面仍會站崗。不過,明後年這些城市應會大幅放松甚至退出限購。限購畢竟臉上貼著"逆市場化"的不良標簽,而且其他城市都退出後,一線限購的必要性也就相較之下降低瞭,如果屆時房地產稅立法能夠完成,則更有退出理由。不過,一線城市同樣存在土地財政,執政者同樣不願看到樓市一直低迷,類似調整普通商品住房標準、進而擴大普通房的范圍,使更多房源可以享受相關稅收、信貸優惠,也算是間接救市,且理由正當。

  展望未來6-12個月,房地產調控總體朝放松的方向發展。地方救市力度必將越來越大,中央層面仍在推進長效機制建設,如房地產稅立法、不動產統一登記、住房信息聯網等,而最現實的一項措施是增加支持首套房貸的力度。今年5月以來,央行和銀監會都曾喊話要求商業銀行支持首套房貸,隻是商業銀行仍對首套房貸興趣不大。估計隨著中央層面繼續施壓及定向寬松,商業銀行必然越來越多的支持首套房貸,利率有望從平均上浮10%逐步回落至以基準為主、以九折左右為次的格局。另外,置換性購房貸款、二套普通住房貸款等,也有望略趨寬松。"認房又認貸"將轉變為"認房不認貸",這將使更多的人(尤其是置換需求)有資格享受首套房貸優惠。房貸政策對住宅市無工作急需現金的汽車貸款管道推薦及銀行汽車貸款利息計算場的作用,將顯著大於取消限購。

  在上述政策變化態勢之下,筆者預計下半年將出現住宅成交量的底部,明年將出現房價的底部。量在價先,成交量先企穩,價格後企穩。這輪房地產調整,仍將是短周期性質的調整,量縮明顯,價跌不深。不過,有一點需要客觀面對,由於本輪住宅庫存量遠超2008年和2011年,且中央層面不再會強力救市,所以市場調整的時長將超過前面兩輪。對此,無論開發商,還是購房者,都應理性認知。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-08-18/10074380400.shtml

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