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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

庫存高融資難 專傢建議中小房企甩項目突圍



??行業發展陷入困境之後,越來越多的標桿房企通過轉型尋找出路,然而大勢之下,中小房企並不見得“船小好掉頭”,反而面臨更大的壓力。

??清科私募通統計的數據顯示,房地產行業的並購事件呈逐年上升態勢,2014年全年,房地產行業共有67例並購案,而在過去3年這一數字分別是76例、

22例及27例。根據清科公佈的並購金額,《每日經濟新聞》記者粗略統計,2014年房地產行業涉及並購的金額約為287億元,2013年為330億元、

2012年和2011年分別為48億以及61億元。不難看出,近兩年來,隨著樓市持續分化、房地產業步入“白銀時代”,樓市繼續上演整合大戲。

??“從融資角度看,中小房企的融資渠道會收窄,融資規模也會大幅下滑,與之相伴的即是融資成本大幅提高。所以若不是多元化經營的房企,單一業務的房企會

發現後續拿地開發投資都會很艱難,甚至會面臨用甩賣項目和股權的方式來救急。”上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示。

??中小房企破產頻發

??“2014年市場不好,銀行開發貸積極性也很低,中小房企來說隻能尋求其他的資金來源,但即便是信托,成本高不說,對中小企業也是不理不睬。”一位不

願具名的房企人士表示,資金來源不暢自然難以拿地開發,銷售回款難以保證,企業自然陷入惡性循環。在其看來,更多的中小房企都在選擇合適的機會把自己

“賣”出去。

??根據住建部政策研究中心主任秦虹此前公佈的數據,2014年房地產行業並購案例成倍提高,2014年上半年收購總額是152億元,同比增長瞭2.09倍,而當前正在談的還未完成的交易額是1600多億元。

??對於資金密集型的房地產行業來說,現金流無疑是決定房企生存安危的生命線。一旦房企遭遇不可控的突發事件,銷售回款受阻後,經營資金鏈也會面臨較大考

驗。而2014年樓市最具代表性的杭州市場,則將中小房企生存不易的現狀深刻地表現出來:興潤置業負債35億元宣告破產、百強房企光耀地產因資金鏈斷裂、

華門控股出房屋信用貸款轉貸任何問題免費諮詢現債務危機、中都集團老板“消失”百貨業關門等。

??進入2015年,房地產行業的整合似乎愈演愈烈,中小房企的生存環境愈加惡化。根據《每日經濟新聞》1月5日的報道,進入2015年前夕,江西贛州長發置業有限公司和贛州銀信置業有限公司先後破產。

??中國房地產研究會市場委員會副主任陳晟表示,目前商業銀行正在收縮對房地產企業和個人按揭的貸款,提高門檻,嚴控風險。基金方面,目前還看不到能使整個地產私募基金行業出現系統性風險的跡象,但已經有不少地產基金未雨綢繆,縮小對中小開發商的資金供應。

??佈局市場新需求

??對於中小房企而言,不但面臨融資難,庫存壓力或許成為壓倒這些小房企的最後一根稻草。從國傢統計局數據可以看出,除一線城市及部分二線城市庫存去化周

期處於合理周期內,其他城市特別是三、四線城市,庫存壓力都非常大,這對於分散在這些三、四線城市中的中小房企來說,更是雪上加霜。

??“隨著銀行信貸收緊和去庫存影響,房地產行業或出現更多債務違約行為。和大型房企相比,中小房企資金面壓力較大。”一位房企人士對《每日經濟新聞》記者表示,對於一些庫存壓力較大的城市,區域內的企業生存環境則更惡劣。

??上海易居房地產研究院針對國內35個城市新建商品房存銷比的統計數據顯示,2014年存銷比較高的三個城市分別為茂名、煙臺以及溫州,其存銷比分別為32個月、31個月以及29.1個月。對於這類城市來說,存銷比總體偏大,房價下跌概率依然較大。

??“2014年上半年存銷比持續上升,說明市場去庫存狀況不斷惡化。但到瞭下半年,隨著限購松綁等政策效應釋放、央行降息政策的持續影響,去庫存速度在不斷加快。但目前來看,還是一、二線城市的存銷比數值相對較小。”嚴躍進對《每日經濟新聞》記者表示。

??對此,有金融機構的分析人士指出,對於中小房企來講,由於金融機構偏好大型品牌企業的投資,仍然會面臨比較大的資金面壓力,預計未來會有更多的中小房

企面臨債務違約的市場風險。評級機構標準普爾和惠譽也指出,小型地產公司可能出現債務違約,導致銀行更加向大型開發商傾斜,房地產市場加速兩極化。

??“從融資角度看,中小房企應該適當甩賣一些流動性差的項目,從而回籠資金。而從股權角度看,可以適當和大房企進行高攀,從而歸並到此類房企中去。”嚴躍進表示,中小房企加快轉型是維持生存、獲得新生命力的最根本手段。

??在其看來,隨著新常態經濟發展以及新型城鎮化的建設,一些新的市場需求會衍生出來,比如和一些產業運營商進行合作,在城鄉結合部進行產業園的開發。對於城市中心的一些二手房項目,此類房企可以積極和地方政府合作,進行二手房物業更新業務。

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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-01-15/09215961300796930049757.shtml

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